『머니 트렌드 2026』 3장 주식시장의 다음 도약_핵심 정리

Q. 2026년을 흔들 3가지 파도는 무엇인가? 

2025년은 인플레이션 완화, 금리 안정, 전세 시장 구조 변화 등 여러 불균형이 현실적 균형점을 찾아가는 ‘수렴의 해’였다. 그러나 2026년은 그 균형에서 새로운 방향으로 나아가는 ‘분기점의 해’가 될 가능성이 크다.
이 변곡점에서 부동산 시장을 흔들 3가지 파도는 공급 절벽, 전세의 소멸, 그리고 새 정부의 정책 대전환이다.

 

1. 공급 절벽이 만든 신축 아파트 프리미엄

2026년 수도권 부동산 시장의 가장 강력한 압력은 공급 부족이다. 부동산114에 따르면 2025년 서울의 아파트 입주 물량은 약 4만 3000가구였지만, 2026년에는 2만 8700가구로 32.9% 줄어들 전망이다. 2027년에는 약 1만 2000가구로 급감하며 사실상 ‘역대급 공급 절벽’이 도래한다.

 

입주 물량 급감은 단순한 숫자 문제가 아니라 시장 수급의 구조적 왜곡을 뜻한다. 서울과 수도권의 주택 수요는 인구 감소 국면에서도 실거주·갈아타기 수요가 여전히 견고하다. 2022년 이후 미분양 공포와 고금리로 인해 신규 분양이 대폭 축소된 반면, 분양가 상한제와 각종 인허가 지연이 누적되면서 2026~2027년의 입주공백이 예고된 것이다.

 

결과적으로 2026년 수도권에서는 ‘살 만한 신축 아파트’의 희소성 프리미엄이 폭발적으로 커질 가능성이 높다. 특히 경기도 핵심 지역(분당, 용인, 하남, 광명 등)에서 신규 아파트와 구축 간 가격 격차가 확대될 것으로 예상된다.
쉽게 말해, 집값을 밀어 올리는 힘은 수요가 아니라 공급의 부재에서 오는 희소성이 될 것이다.

 

2. 전세의 소멸, 월세화의 가속

두 번째 파도는 임대차 시장의 구조 전환이다.
한국부동산원에 따르면 서울 아파트의 전세 비중은 2020년 63.8%에서 2024년 55%로 떨어졌고, 2025년에는 전세 54.9%, 월세 45.1%로 월세가 절반을 넘보는 수준까지 올라왔다.

 

핵심 원인은 2025년 6·27 대책 이후 변화한 대출 규제다.
전세대출보증비율이 90%에서 80%로 낮아지면서 세입자는 대출로 전세금을 마련하기 어려워졌다. 동시에 수도권 주택담보대출 한도가 6억 원으로 제한되며 집주인 역시 전세를 월세로 돌려 수익을 유지하려는 움직임이 커졌다.

 

2026년 서울의 전세 수요는 23.5만 호로 추산되지만, 입주 물량은 8.9만 호에 불과하다. 약 14만 호의 전세 공급 부족이 생기며 전세가는 강세를 보일 것이다. 그러나 세입자 입장에선 고금리 시대에 큰 목돈을 맡겨두는 전세보다는 월세나 반전세가 합리적 선택으로 여겨진다.

즉, 전세 제도는 구조적으로 붕괴하고 ‘월세화 사회’가 본격화될 전망이다. 이 흐름은 고소득층 중심의 전세 유지와 중·저소득층 중심의 월세 확산이라는 새로운 양극화를 낳을 가능성이 있다.

 

3. 정책 빅뱅, 규제 중심에서 공급 중심으로

마지막 파도는 정책의 대전환이다.
2025년 출범한 이재명 정부는 “세금으로 집값을 잡지 않겠다”는 기조 아래, 공급을 늘리고 규제를 완화하는 정책 중심으로 회귀했다.

 

핵심은 재건축·재개발 규제 완화다.
2025년 6월 이후 준공 30년 이상의 아파트는 안전진단 없이도 재건축을 추진할 수 있게 되었고, 기존의 ‘안전진단’은 ‘재건축 진단’으로 이름이 바뀌었다. 주거환경 평가 비중이 구조안전성보다 높아져, 실제 도심 노후 아파트 단지들이 새 아파트로 전환되는 길이 열렸다.

정책적으로는 2026년 이후 다음 세 가지 변화가 예상된다.

1. 도심 재개발 가속화 – 용적률 상향, 절차 간소화로 계획 단지의 재건축 움직임이 빨라진다.
2. 공공·민간 혼합사업 확대 – 공공임대와 민간분양 병행으로 사업성이 개선된다.
3. 세제 중립화 – 보유세·양도세 부담 완화로 거래가 서서히 살아난다.

결국, 단기적으로는 재건축 기대감으로 노후 아파트 가격이 급등할 가능성이 있으나 중장기적으로는 서울·수도권 중심의 공급 회복이 집값 안정의 안전밸브로 작동할 전망이다.

 

정리

2026년의 부동산 시장은 다음 세 가지 힘이 동시에 작용하며 변동성이 커질 것이다.

• 공급 절벽: 신축 아파트 가격 상승 압력
• 전세 소멸: 임대차 시장의 구조적 전환
• 정책 대전환: 장기적으로 공급 기반 안정화 기대

즉, 2026년은 단기 상승과 중장기 조정이 교차하는 이중 국면이 될 가능성이 높다.
투자자에게는 리스크 관리의 해가, 실수요자에게는 타이밍의 해가 될 것이다.

 

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Q. 10년 뒤에도 팔릴 신축의 조건은? 

2026년 부동산 시장에서 신축 아파트는 단순한 주거공간이 아니라 ‘유동성 자산’으로서의 지위를 굳히는 중이다. 공급 절벽과 분양가 상승이 맞물리며, ‘새 아파트는 무조건 팔린다’는 인식이 구조적으로 강화되고 있다. 하지만 향후 10년을 내다볼 때, 모든 신축이 동일한 가치를 보장받는 것은 아니다. 입지·상품성·환금성·커뮤니티 품질이 시장의 핵심 분기점이 된다.

1. 환금성을 결정짓는 입지의 힘

2025년 8월 부동산114에 따르면 수도권 아파트 거래 비중 중 70% 이상이 도심 접근성이 뛰어난 지역(지하철 1km 이내, GTX 예정 권역 등)에 집중됐다. 이는 금리 안정기에도 ‘입지 프리미엄’이 시장 유동성을 지배한다는 것을 의미한다.

 

장기 보유 관점에서 환금성은 “언제든 팔 수 있는 수요 기반”을 뜻한다. 즉, 거래가 가능한지 여부는 실수요자의 구매 여력과 선호도에 달려 있다. 이때 실수요의 주력 세대인 30~40대가 앞으로도 ‘살고 싶어 하는 집’인지 판단하는 것이 중요하다.
쉽게 말해, “10년 후 우리 자녀 세대가 사고 싶어 할 입지인가”를 묻는 것이 곧 환금성의 판단 기준이다.

따라서 다음과 같은 입지 조건이 핵심이 된다.

• GTX·광역교통망 접근성: B·C노선 개통에 따라 서울 접근 시간이 30% 이상 단축될 지역(예: 남양주·의정부·평택 등).
• 직주근접 및 생활편의 완성도: 대규모 배후 일자리와 상권이 인접한 지역(예: 판교, 광명, 마곡, 위례).
• 학군 및 환경 인프라의 지속성: 명문 학군, 대형 공원, 수변지 등이 유지되는 지역은 실거주층의 이탈 가능성이 낮다.

 

2. 커뮤니티 품질이 만드는 ‘거주의 가치’

2020년대 중반 이후 아파트 커뮤니티 시설은 단순한 편의시설을 넘어 가격 유지력의 핵심 요소로 진화했다. 부동산R114·직방 데이터에 따르면 2024~2025년 서울 주요 자치구에서 커뮤니티 편의점이 4가지 이상인 단지는 동일 입지, 동일 연식 대비 평균 매매가가 7~9% 높게 형성됐다.

이는 ‘자산 가치 = 일상 만족도의 함수’라는 인식이 확산된 결과다.

• 골프연습장·수영장: 고가 단지에서 상징적으로 작용하는 ‘라이프스타일 아이덴티티’.
• 헬스장·도서관·공유 라운지: 실질적 사용성과 가족 단위 만족도를 높이는 시설.

이런 커뮤니티 격차는 2030세대가 신축을 선택할 때 ‘브랜드 단지’와 ‘비브랜드 단지’를 가르는 기준으로 작용한다.
따라서 커뮤니티 품질이 우수한 단지는 향후 감가폭이 적고, 반대로 이런 시설이 부족한 단지는 거래 회전율이 낮아질 가능성이 높다.

 

3. 얼죽신의 구조적 배경 – 신축 선호의 경제학

‘얼죽신’(얼어 죽어도 신축)은 단순한 유행이 아니라 공급 절벽·가격 체계 전환·정책 환경 변화가 만들어낸 구조적 현상이다.

• 공급 절벽: 2026년 서울·수도권 입주물량은 전년 대비 40~50% 급감. 신축 희소가치 상승.
• 분양가 상승: 2024년 대비 2026년 서울 분양가(3.3㎡당)는 4100만 원에서 4700만 원으로 약 14.6% 상승(주택도시보증공사).
• 정책 기조 변화: 새 정부의 규제 완화로 재건축 기대는 높지만, 실질 공급 시점은 2028년 이후에야 시작.

이 세 가지 요인이 맞물리며, 수요는 ‘지금 존재하는 신축’으로 쏠릴 수밖에 없는 상황이다.
즉, 얼죽신은 심리적 현상이 아니라 공급 구조가 만든 경제적 결과다.

 

4. 전략적 투자와 장기 보유의 조건

2026년 이후의 시장은 단기 급등을 노리기보다, “팔릴 수 있는 자산을 꾸준히 보유하는 것”이 핵심 전략이 된다. 이를 위한 구체적 방향은 다음과 같다.

1. 분양가 상한제 적용 단지 중심 투자: 초기 확정가로 위험을 줄이고, 준공 이후 시장가 상승에 따른 안전 마진 확보.
2. 준신축(5~10년차) 대체 수요 활용: 신축 매물 부족기에 준신축이 대체재로 부각되는 시기를 포착.
3. 교통 인프라 확대 지역 선점: GTX 개통, 도시철도 연장, 복합역세권 개발 지역 위주로 중장기 접근.
4. 현금 유동성 확보: 고금리기 소폭 유지되는 구간에서 자금 조달 부담을 줄이기 위해 LTV 60~70% 이내로 관리.
5. 커뮤니티 중심의 장기 보유 전략: 공간적 만족도를 높이는 단지는 매도 시점에도 대체수요가 강력하다.

 

결론

2026년 이후 ‘팔릴 신축’의 조건은 단순히 새 아파트가 아니라, 입지 + 환금성 + 커뮤니티 품질 + 정책 대응력을 종합적으로 갖춘 자산이다.
즉, 실거주와 투자 경계가 흐려지는 시장에서 유동성과 거주성이 동시에 높은 신축 단지만이 10년 뒤에도 거래 가능한 자산으로 남을 것이다.